I. Investment Method

Die Immobilienbewertung nach der Investment Method ist eine der international wichtigsten Verfahrensweisen zur Bewertung von Gewerbe-Immobilien. Sie ermöglicht eine übersichtliche Darstellung der derzeitigen und künftigen Vertrags- und Marktmieten. Sie berücksichtigt ferner die Nebenkosten der Bewirtschaftung und – anders als das deutsche Ertragswertverfahren – die Kosten des Grundstückserwerbs.

Dieses Verfahren wird im Zuge der Einführung einer Bilanzierung nach IAS auch in Deutschland zunehmend Anwendung finden.

II. Varianten der Investment Method

Die Software ermöglicht den Einsatz aller Varianten, die die Investment Method kennt.

1. Der Hardcore/Top-Slice Approach ist ein Unterfall der Investment Method, bei der – bildlich gesprochen – für die Bewertung der für das Objekt abgeschlossenen Mietverträge ‘horizontale Ertragsschichten’ gebildet werden. Dabei wird zwischen Mietverhältnissen, die ‘over-, under- oder rack-rented’ sind unterschieden – je nachdem, ob sie über, unter oder auf dem Marktniveau abgeschlossen sind. Für die Anwendung der Software „Investment Method“ in diesem Bereich sind Grundkenntnisse der Bewertungsmethodik erforderlich.

a) Der ‘Hardcore’ stellt die Erträge eines bestehenden Mietvertrages dar. Diese werden als ‘untere’ Schicht dargestellt.

b) Der ‘Top-Slice’ stellt den zu erwartenden Mieterhöhungsbetrag für die Zeit nach Auslauf der Vertragsmiete (underrented) oder das über der Marktmiete liegende Niveau eines laufenden Vertrages (overrented) dar.

2. Der Term and Reversion Approach ist eine Variante der Investment Method, bei der zur Bewertung von gewerblichen Mietverhältnissen ‘vertikale Ertragsblöcke’ , d.h. zeitlich zusammengefasste und einheitlich diskontierte Ertragszeiträume, gebildet werden.

a) Der ‘Term’ stellt dabei die Erträge der Restlaufzeit eines bestehenden Mietvertrages dar. Diese Erträge werden mit einem etwas niedrigeren Zinsfuß abgezinst, da der Ertrag ‘relativ sicher’ ist.

b) Der Block ‘Reversion’ (d.h. die Zeit nach der Vertragsmiete, für die Aussicht auf Erzielung der Marktmiete besteht) wird auf den Zeitpunkt der Mietanpassung diskontiert und der so ermittelte Kapitalwert der Reversion anschließend über die Restlaufzeit der Vertragsmiete diskontiert (doppelte Diskontierung).

III. Die Software ‘Investment Method’ ist ideal für eine erste Bewertung des Objektes vor Ort mit dem Palm oder PocketPC. Mit ihr kann eine Bewertung sowohl nach der Hardcore/Top-Slice als auch der Term and Reversion Methode durchgeführt werden. Möglich ist es auch, Rack-rented-Situationen zu berücksichtigen. Das Programm enthält Beispiele, die es selbsterklärend machen – wenn das nötige Grundwissen über die Bewertungsmethoden vorhanden ist. Den marktgerechten Abzinsungsfaktor (den „All Risks Yield“) zu bestimmen, ist und bleibt das Geheimnis einer professionellen Immobilienbewertung. Daran wird auch diese Software nichts ändern.

Es handelt sich um PDA-optimierte Excel-Sheets, die z.B. anhand von Documents to Go mit dem Desktop-Rechner synchronisiert werden können.

Ein großer Vorteil dieser Anwendung ist, dass jeder Nutzer die Berechnung – auch ohne einen PDA – nach den eigenen Bedürfnissen konfigurieren kann: ‘It’s an Excel Sheet’.

Grüne Datenfelder sind Eingabefelder. Rote Felder enthalten Formeln und sollten nicht ohne Grund geändert oder überschrieben werden.

IV. Dieser Download ist Teil einer Reihe von weiteren Blättern zur Bewertung von Immobilien. Es folgen noch Sheets z.B. zu dem Sachwert-, Ertragswert- und Residualwertverfahren. Der Autor ist als Geschäftsführer in der Immobilienbranche tätig.

Die Demos enthalten zwei Beispiele zu beiden oben dargestellten Methoden. Die Voll-Versionen umfassen insgesamt fünf verschiedene Konstellationen und dazu jeweils Beispielsrechnungen.

Update am 25.06.09: